Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) de se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier pour en devenir elle-même l’acheteur prioritaire.
🎯 L’objectif pour la commune ?
Mener à bien des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général tels que :
la réalisation de logements sociaux,
la création d’équipements publics,
la préservation d’espaces naturels, etc.
📌 QUELLE EST LA PROCÉDURE EN CAS DE PRÉEMPTION ?
Lorsque le bien est situé dans une zone couverte par le DPU, le notaire ou le propriétaire doit adresser à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA).
📄 Cette déclaration précise :
l’identité de l’acquéreur,
le prix convenu,
les conditions de la vente.
La commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa décision.
Important : La décision de préemption doit être motivée par un projet d'aménagement précis.
⏳ Passé ce délai sans réponse, le propriétaire est libre de vendre à l’acquéreur.
⚠️ Suspension du délai de deux mois
Ce délai est suspendu si la collectivité :
demande à visiter le bien,
ou réclame des documents complémentaires.
🧾 Article L213-2 du Code de l’urbanisme :
Le délai reprend à compter de :
la réception des documents,
ou du refus de visite,
ou de la visite effective du bien.
📅 Si le délai restant est inférieur à un mois, la commune dispose alors d’un mois pour se prononcer.
👉 Sans réponse dans ce nouveau délai : le droit de préemption est considéré comme abandonné.
✅ Trois issues possibles :
Renonciation expresse ou tacite
➡️ L’absence de réponse dans le délai vaut renonciation. La vente peut alors se réaliser librement.Exercice du droit de préemption
➡️ La mairie notifie au notaire ou au vendeur son intention d’acheter aux conditions de la DIA.Contestation du prix
➡️ La commune accepte d’acheter mais juge le prix trop élevé et propose un prix inférieur.
💶 QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DÉSACCORD SUR LE PRIX DE VENTE ?
Trois options s’offrent au propriétaire :
✅ Accepter le prix proposé :
La vente est conclue aux conditions proposées par la commune.❌ Refuser le prix proposé et renoncer à la vente.
⚖️ Refuser le prix et saisir le juge de l’expropriation dans un délai de deux mois.
Le juge fixera un prix objectif après expertise (article L213-4 du Code de l’urbanisme).
🛑 Cette procédure judiciaire suspend la vente jusqu’à décision du juge.
📜 À L’ISSUE DE LA PROCÉDURE JUDICIAIRE :
Le juge fixe le prix définitif de la vente.
La commune a alors 2 mois pour :
✅ Confirmer l’achat au prix fixé par le juge :
La vente suit son cours. Le prix judiciaire remplace celui de la DIA.❌ Renoncer à l’achat :
Le vendeur est libre de vendre à son acquéreur initial, aux conditions de la DIA.
⚠️ En cas de modification du prix ou des conditions, une nouvelle DIA devra être déposée et la procédure recommencera.
💡 Sans réponse de la commune sous 2 mois après notification du juge, elle est réputée avoir renoncé.
💼 QUE DEVIENNENT LES HONORAIRES D’AGENCE EN CAS DE PRÉEMPTION ?
Lorsqu'une commune exerce son droit de préemption, elle reprend les conditions de vente de la DIA, y compris concernant l'agence immobilière.
🔍 Ce que la DIA doit mentionner :
L’intervention de l’agence immobilière,
Le montant des honoraires,
La partie qui en est redevable (vendeur ou acquéreur).
📚 Jurisprudence :
Si les honoraires étaient à la charge de l’acquéreur initial, la commune doit les régler en tant qu’acquéreuse substituée.
⚠️ Attention :
La commune n’est tenue que par ce qui est mentionné dans la DIA.
➡️ Si les honoraires sont omis, elle n’a aucune obligation de paiement, même si elle en avait connaissance.
