Marché immobilier à Hyères : comment analyser la conjoncture au-delà du nombre d’appels ?
Lorsqu’on travaille quotidiennement sur le marché immobilier à Hyères et dans le Var, il est tentant de mesurer la dynamique du marché à travers ce que l’on vit directement : le téléphone sonne-t-il davantage ? Les demandes de visites sont-elles nombreuses ? De nouveaux acquéreurs se manifestent-ils ? Les offres arrivent-elles rapidement après les visites ?
Ces indicateurs sont importants. Ils font partie de ce que j’appelle volontiersle ressenti terrain.
Mais ils ont aussi leurs limites.
Car il existe un biais auquel je fais particulièrement attention dans mon métier de conseillère immobilier :ne pas confondre le niveau de sa propre activité avec celui du marché immobilier.
Un professionnel disposant de nombreux biens attractifs et correctement positionnés en prix recevra naturellement davantage de contacts qu’un professionnel dont le portefeuille est momentanément plus réduit ou composé de biens présentant un positionnement plus difficile.
Alors, comment savoir sile marché immobilier à Hyères ralentit réellement, ou si l’on traverse simplement une période moins dynamique dans sa propre activité ?
Pour essayer d’y répondre, j’aime confronter mes observations quotidiennes à plusieurs données.
Un marché immobilier plus calme actuellement : ce que j’observe sur le terrain
Sur ces dernières semaines, plusieurs signaux vont dans le même sens.
Je constate notammentmoins de nouveaux projets acquéreurs, une diminution des appels entrants, moins de demandes de visites et moins de propositions à l’issue de celles-ci.
Côté vendeurs, je ressens également davantage d’attentisme.
Les projets de vente existent toujours, mais certains propriétaires prennent davantage leur temps avant de mettre leur bien sur le marché. D’autres ont encore des difficultés à accepter l’évolution des prix et à ajuster leur stratégie de commercialisation aux attentes actuelles des acquéreurs.
Or, dans un marché moins dynamique,le positionnement du prix devient encore plus déterminant.
Un bien correctement estimé et cohérent avec son marché continue à susciter de l’intérêt.
À l’inverse, un bien positionné sensiblement au-dessus des biens comparables peut rapidement voir le nombre de contacts et de visites diminuer.
C’est précisément pour cette raison que le seul nombre d’appels reçus par un professionnel ne suffit pas pour tirer des conclusions sur l'ensemble du marché.
Comparer les données actuelles à N-1
Pour prendre davantage de recul, je regarde notamment l’évolution de la fréquentation de mon site internet Anna PONS Capifrance.
L’un des indicateurs que je trouve particulièrement intéressant est la comparaison de l’audience avec la même période de l’année précédente.
Et actuellement, le graphique est assez parlant.
La fréquentation de mon site présente des volumes de consultation globalement inférieurs à ceux observés à période comparable l’année précédente.
Cette donnée ne permet évidemment pas, à elle seule, d’affirmer que l’ensemble du marché immobilier de Hyères baisse dans les mêmes proportions.
Mon site internet n’est pas un observatoire statistique du marché immobilier français.
En revanche, cette évolution devient intéressante lorsqu’elle est mise en parallèle avec ce que je constate simultanément sur le terrain : moins d’appels, moins de nouveaux acquéreurs, moins de visites et moins d’offres.
Lorsque plusieurs signaux indépendants convergent, ils permettent de mieux comprendre la conjoncture.
C’est toute la différence entre ressentir un ralentissement et commencer à pouvoir l’objectiver.
La comparaison N / N-1 de la fréquentation de mon site internet individuelmontre elle aussi des volumes de consultation globalement inférieurs à période comparable.
Évidemment, l’audience de mon site ne constitue pas à elle seule un baromètre du marché immobilier.
Mais lorsqu’un indicateur digital évolue dans le même sens que plusieurs indicateurs terrain, il devient une donnée complémentaire intéressante pourlire une conjoncture plutôt que simplement la ressentir.
L'immobilier est aussi un marché saisonnier
Une analyse pertinente doit également tenir compte d'un autre phénomène : la saisonnalité du marché immobilier.
Toutes les périodes de l'année ne génèrent naturellement pas le même niveau d'activité.
Sur mon secteur, je constate régulièrement des périodes particulièrement dynamiques dans l'émergence de nouveaux projets.
La rentrée, notamment entre la fin du mois d'août et les vacances de la Toussaint, constitue généralement une période importante : nouveaux projets de vente, reprises des recherches immobilières, demandes d'estimation, visites et prises de mandats.
À l'approche de la fin de l'année, l'activité peut ensuite ralentir.
Puis janvier marque traditionnellement l'émergence de nouveaux projets : changement de vie, mutation professionnelle, projet familial, volonté de vendre ou d'acheter dans l'année…
C'est pour cette raison qu'une donnée isolée signifie finalement assez peu de choses.
Comparer un mois de septembre à un mois de décembre aurait peu de sens.
En revanche,comparer une période à son équivalent N-1 permet d'apporter davantage de contexte à l'analyse.
499 visiteurs : mais surtout, d'où viennent-ils ?
Le volume de fréquentation n'est pas le seul indicateur que j'analyse.
Sur la période observée, mon site internet comptabilise499 visiteurs.
Mais un autre chiffre retient particulièrement mon attention :
75,8 % de mon trafic provient du référencement naturel.
Autrement dit, environ 3 visiteurs sur 4 arrivent sur mon site après avoir effectué une recherche sur internet.
Cette information est importante pour comprendre ce que représente réellement cette audience.
Une publication sur Facebook ou Instagram peut, par exemple, générer ponctuellement beaucoup de visites sur un site.
C'est intéressant pour la visibilité, mais cela ne traduit pas nécessairement l'existence immédiate d'un projet immobilier.
Le référencement naturel – ou SEO – fonctionne différemment.
L'internaute effectue lui-même une recherche correspondant à son besoin.
Il peut par exemple rechercher :
« maison à vendre Hyères »,
« appartement à vendre Hyères »,
« immobilier Hyères Costebelle »,
« vivre à Costebelle Hyères »,
« appartement centre-ville Hyères »,
« immobilier Port d'Hyères »,
« estimation maison Hyères »,
« prix immobilier Hyères »,
« conseiller immobilier Hyères »,
ou encore des informations très précises sur un quartier avant un projet d'achat.
La démarche est donc différente.
L'internaute ne découvre pas simplement un contenu dans son fil d'actualité :il recherche activement une information.
Quelles pages les internautes consultent-ils ?
L'analyse devient encore plus intéressante lorsque je regarde les pages réellement visitées.
Sur la période observée :
219 vuesconcernent la page regroupant mes biens immobiliers à vendre.
Une maison actuellement proposée à la vente à Hyères totalise 71 vues.
Mais mes contenus consacrés aux quartiers génèrent également du trafic : une page consacrée au secteur de Costebelle à Hyères comptabilise 54 vues, tandis qu'un autre contenu consacré à un quartier hyérois atteint39 vues.
Et c'est justement ce dernier élément qui m'intéresse particulièrement.
Mon site n'est donc pas uniquement consulté pour mes annonces immobilières.
Des internautes viennent également chercher de l'information sur Hyères et ses quartiers
Pourquoi je développe des contenus immobiliers très locaux
C'est exactement la stratégie éditoriale que je souhaite développer sur ce site.
Lorsqu'une personne envisage d'acheter une maison ou un appartement à Hyères, sa réflexion ne porte évidemment pas uniquement sur le nombre de mètres carrés ou le prix affiché.
Elle cherche aussi à comprendre où elle va vivre.
Quelle différence entre Costebelle et le centre-ville ?
Comment est le quartier de l'Almanarre ?
Peut-on vivre à pied dans le centre de Hyères ?
Quels sont les avantages du Port d'Hyères ?
Quel secteur privilégier pour être proche des plages ?
Quels quartiers rechercher pour une résidence principale ?
Quels secteurs peuvent convenir pour une résidence secondaire ?
Que faut-il savoir avant d'acheter un appartement dans une copropriété à Hyères ?
Ce sont précisément ces questions auxquelles un professionnel connaissant son territoire peut apporter une véritable valeur ajoutée.
C'est pourquoi je souhaite continuer à enrichir mon site avec des contenus autour deCostebelle, l'Almanarre, le Port d'Hyères, le centre-ville, Giens, l'Ayguade ou encore les différents secteurs résidentiels de Hyères, mais également sur les communes voisines sur lesquelles j'interviens.
L'objectif n'est pas d'écrire pour les moteurs de recherche.
Il est d'abord derépondre aux vraies questions que se posent mes clients.
Et lorsque ces réponses sont suffisamment précises et pertinentes, elles contribuent naturellement au référencement du site.
Réseaux sociaux et référencement naturel : deux fonctions différentes
Je suis également très présente sur les réseaux sociaux.
Ils jouent un rôle important dans mon activité.
Ils permettent de présenter les nouveaux biens, montrer les coulisses de mon métier, expliquer certaines étapes d'une vente, partager mes ventes réalisées, donner des conseils ou tout simplement permettre à ceux qui me connaissent de suivre mon actualité professionnelle.
Mais je ne leur demande pas de jouer exactement le même rôle que mon site internet.
Les réseaux sociaux créent de la visibilité et du lien.
Le référencement naturel permet d'être trouvée lorsqu'un internaute exprime un besoin par sa recherche.
Les deux approches sont complémentaires.
Et dans une stratégie digitale immobilière construite sur le long terme, je trouve particulièrement intéressant de ne pas dépendre uniquement des réseaux sociaux ou des portails d'annonces.
Un véritable site individuel comme outil de travail
C'est également l'un des outils que j'apprécie dans mon réseau Capifrance: disposer d'un véritable site internet individuel et pas simplement d'une mini-page de présentation.
Pour un conseiller immobilier indépendant, cette différence est importante.
Mon site me permet bien sûr de présenter les biens que je commercialise, mais également de publier mes propres contenus, de développer progressivement mon référencement naturel et surtoutd'analyser mon audience et l'origine de mon trafic.
Ces données deviennent alors un véritable outil de travail.
Elles permettent de comprendre quels contenus intéressent les internautes, quels biens attirent davantage l'attention, quels secteurs génèrent des recherches et comment cette activité digitale évolue dans le temps.
Et pour un vendeur, qu'est-ce que cela change ?
Derrière toutes ces statistiques se trouve finalement une question beaucoup plus concrète.
Comment vendre dans le marché actuel ?
Lorsqu'un marché devient moins dynamique, il est encore plus important de travailler précisément plusieurs éléments : l'estimation, le positionnement du prix, la présentation du bien, la qualité des photographies et des supports, la visibilité de l'annonce, sa diffusion, mais également sa capacité à être trouvée par les bons acquéreurs.
Le nombre d'acquéreurs actifs pouvant être moins important,la concurrence entre les biens devient mécaniquement plus visible.
L'objectif n'est donc pas nécessairement d'être le bien le moins cher.
Il est d'êtrecohérent et compétitif par rapport aux biens comparables réellement disponibles sur le marché au même moment.
C'est là que l'analyse du marché prend tout son sens.
Estimer un bien immobilier à Hyères, c'est aussi comprendre son micro-marché
Parler du « prix immobilier à Hyères » est utile pour avoir une première tendance, mais cela reste très général.
Le marché immobilier hyérois est constitué demicro-marchés très différents.
Une maison à Costebelle ne se compare pas nécessairement avec une maison située sur la presqu'île de Giens.
Un appartement avec terrasse et vue mer au Port d'Hyères répond à une demande différente d'un appartement familial situé en hyper-centre.
La proximité de l'Almanarre, une vue mer, un extérieur, un garage, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'état de la copropriété, l'exposition ou encore la possibilité de tout faire à pied peuvent modifier considérablement l'attractivité d'un bien.
Une estimation immobilière pertinente nécessite donc de croiserles données du marché avec une connaissance très fine du terrain.
Des données pour mieux conseiller, pas pour remplacer le terrain
C'est finalement ce que je retiens de toutes ces analyses.
Les statistiques ne remplacent jamais l'expérience du terrain.
Et le ressenti terrain ne doit pas non plus remplacer les données.
Les deux se complètent.
Aujourd'hui, mon ressenti professionnel m'indique un marché immobilier plus calme.
La diminution des appels, des nouveaux projets acquéreurs, des visites et des offres va dans ce sens.
La comparaison N/N-1 de la fréquentation de mon site montre également des volumes globalement inférieurs.
Ce sont plusieurs signaux qui convergent.
Et c'est précisément cette lecture que je souhaite apporter à mes clients :observer le marché tel qu'il est, comprendre ses évolutions et adapter la stratégie de vente en conséquence.
Car le marché immobilier ne se mesure pas uniquement au nombre de fois où le téléphone sonne.
Il s'observe, se compare et s'analyse.
Je me tiens à votre écoute.
Anna.
